Ministerstwo Rozwoju i Technologii rozpoczęło niedawno proces wprowadzania zmian w przepisach dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W dniu 4 lipca 2023 roku branża nieruchomości, poprzez właściwe podmioty (m.in. Polska Federacja Rynku Nieruchomości, Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami), została poproszona o szybkie konsultacje w sprawie proponowanych rozwiązań.

Według słów Ministra Rozwoju i Technologii, celem jest wyeliminowanie, poprzez odpowiednie regulacje, “niepożądanych praktyk” powszechnych na rynku nieruchomości, aby poprawić jakość pracy pośredników i zabezpieczyć interesy klientów korzystających z ich usług.

Ministerstwo proponuje cztery kluczowe zmiany:

1. Doprecyzowanie elementów umowy pośrednictwa - czyli precyzyjne i transparentne umieszczanie informacji w umowie pośrednictwa na temat konkretnych czynności pośrednictwa, które mają zostać wykonane, tj. do których podjęcia zobowiązuje się pośrednik, oraz niewykonanie których spowoduje, że wynagrodzenie pośrednika nie będzie należne. Agencje mają nabywać prawo do wynagrodzenia po rzeczywistym wywiązaniu się ze swoich działań - uzgodnionych w zawartej umowie pośrednictwa.

Biuro Topowi Agenci nieruchomości zawiera umowy pośrednictwa, które wyraźnie wskazują poszczególne czynności, które - jako pośrednik - zobowiązujemy się wykonać, a wynagrodzenie agencji pobierane jest po sfinalizowaniu transakcji. Liczymy na to, że to się nie zmieni i wykonanie zlecenia nadal równoznaczne będzie z zapłatą wynagrodzenia przez klienta, bez względu na to czy doszło do faktycznej realizacji wszystkich wymienionych w umowie pośrednictwa aktywności, czy też nie. Nie ma przecież powodu, aby karać pośrednika za to, że sprzedał "za szybko", skoro dzięki swoim staraniom i kontaktom doprowadził do transakcji.

2. Zakaz uzależniania prezentacji nieruchomości od uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa - nagminny, niemiły, niekomfortowy i niezręczny ‘proceder’ na rynku nieruchomości, ukazujący w bardzo złym świetle pracę pośredników; polega na “wymuszaniu” podpisania umowy pośrednictwa, pod groźbą odmowy prezentacji nieruchomości stronie kupującej/najemcy. W praktyce oznacza zawężanie kręgu osób zainteresowanych nieruchomością. Stosowany często nawet wtedy, kiedy klient kupujący w ogóle nie życzy sobie współpracy z pośrednikiem. Poprzez blokowanie dostępu do oferty agent działa na szkodę swojego własnego klienta sprzedającego/wynajmującego, z którym podpisał umowę pośrednictwa, i dla którego ma pracować bez konfliktu interesów.

Topowi Agenci, podpisując umowę pośrednictwa sprzedaży lub wynajmu nieruchomości, zobowiązują się do prezentowania tej nieruchomości każdej zainteresowanej osobie. Ponieważ zawsze pracujemy dla jednej strony transakcji, tzn. tej, z którą mamy już podpisaną umowę pośrednictwa (tj. tej, która zleca nam wykonanie czynności pośrednictwa), agent posiadający ofertę w swoim portfolio nigdy nie dąży do podpisania żadnej nowej umowy pośrednictwa z klientem kupującym/najemcą i nie uważa tego za warunek pokazania nieruchomości.

3. Uregulowanie zasad publikacji ogłoszeń - czyli zakaz bezprawnego korzystania przez pośredników ze zdjęć nieruchomości stanowiących własność klientów sprzedających/wynajmujących (czyli ‘wykradanie’ ofert). Wprowadza w błąd potencjalnych klientów poprzez dublowanie ofert, często z różnymi opisami i cenami, których stanu faktycznego i prawnego agent nie zna. Dodatkowo pośrednicy nierzadko ukrywają sam fakt bycia agentem nieruchomości, co nie tylko frustruje klientów, ale też powoduje, że tracą oni niepotrzebnie czas w przypadku, kiedy nie chcą współpracować z pośrednikiem. Zmiany miałyby za zadanie uniemożliwienie publikacji tej samej oferty (poza np. wyjątkami współdzielenia oferty w ramach współpracy międzyagencyjnej) przez agentów nieruchomości bez zawartej umowy pośrednictwa sprzedaży czy wynajmu (co już obowiązuje), a także wprowadzałyby obowiązek informowania osób zainteresowanych nieruchomością, że osobą odpowiedzialną za ofertę jest pośrednik (tzn. nie jest to oferta bezpośrednia).

Topowi Agenci nieruchomości, jeszcze przed podpisaniem umowy pośrednictwa, w pierwszej kolejności zapoznają się z nieruchomością. Nie ma mowy o zawarciu umowy pośrednictwa bez jej obejrzenia. Następnie, po zawarciu umowy pośrednictwa, w zależności od sytuacji i rodzaju nieruchomości, zapewniają odpowiednie przygotowanie nieruchomości, organizują profesjonalną sesję zdjęciową i/lub spacer wirtualny czy nagranie filmowe oraz opracowują profesjonalny opis (ofertę) nieruchomości. Topowi Agenci nigdy nie posługują się zdjęciami innych pośredników i zawsze promują ofertę jako pośrednik, a nie klient bezpośredni.

4. Pobieranie wynagrodzenia wyłącznie od podmiotu zlecającego wykonanie czynności pośrednictwa - czyli ukrócenie praktyk pobierania wynagrodzenia od dwóch stron transakcji, naliczania niskiego wynagrodzenia od sprzedającego (np. kilkaset złotych), ale następnie obciążania wynagrodzeniem drugiej strony transakcji, często pod “przymusem” (bo “inaczej nie pokażę nieruchomości”) czy np. podpisywania umowy pośrednictwa z kupującym/najemcą jako klientem - z jednoczesnym wyszukiwaniem pod niego pasującej nieruchomości, aby następnie zmusić sprzedającego/wynajmującego do zawarcia umowy pośrednictwa (pytanie: dla kogo w końcu pracujemy?).

Biuro nieruchomości Topowi Agenci, pracując tylko na zasadzie ekskluzywnych umów pośrednictwa (tzn. z klauzulą wyłączności), nie bierze udziału w tego rodzaju dziwnych praktykach. Topowi Agenci podpisują umowę pośrednictwa tylko z jedną stroną transakcji i pobierają wynagrodzenie tylko od jednej strony transakcji - tj. od klienta, który podpisał z biurem umowę pośrednictwa. Jeżeli klient zleca nam sprzedaż/wynajem swojej nieruchomości, nie pracujemy dla klienta kupującego i nie pobieramy od klienta kupującego wynagrodzenia. Jeżeli klient zleca nam wyszukanie nieruchomości do zakupu/najmu, to ten klient płaci nam po transakcji - nie jesteśmy zainteresowani podpisaniem dodatkowej umowy pośrednictwa ze sprzedającym/wynajmującym i nie pobieramy wtedy od sprzedającego/wynajmującego dodatkowego wynagrodzenia.

Taki sposób współpracy jest korzystny i przejrzysty dla wszystkich stron transakcji. Agent pracuje w najlepszym interesie jednej strony transakcji, ale w poszanowaniu interesów drugiej strony transakcji.

Na pewno pojawią się jakieś kontrowersje wokół tego tematu. Sporo kwestii wymaga uzupełnienia bądź doprecyzowania, a termin konsultacji jest niezwykle krótki. Niemniej jednak nie możemy się doczekać wprowadzenia zmian, które zmierzałyby w dobrym kierunku i mogłyby pomóc w jeszcze większej profesjonalizacji rynku nieruchomości oraz lepszym postrzeganiu zawodu pośrednika. Niestety branża przez lata nie była w stanie wypracować jednoznacznych wzorców i standardów, więc im szybciej coś dobrego się wydarzy, tym lepiej - bez względu na to, kto jest pomysłodawcą.