To, czy zdecydujemy się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego lub wtórnego w dużej mierze zależy od naszych indywidualnych preferencji oraz potrzeb. Warto rozważyć wszelkie za i przeciw, aby podjąć możliwie najkorzystniejszą dla siebie decyzję.

Przy wyborze mieszkania z rynku pierwotnego należy zwrócić uwagę na kilka znaczących kwestii. Jedną z najważniejszych jest wybór dewelopera. Warto pamiętać, że mamy prawo uzyskać podstawowe informacje o nieruchomości oraz poprosić o wgląd w kluczowe dokumenty dotyczące dewelopera i inwestycji, w tym wzór umowy deweloperskiej wraz z prospektem informacyjnym.

Powinniśmy wiedzieć, m.in., kim jest deweloper, jak długo jest na rynku i jakie ukończył projekty, poznać stan prawny nieruchomości, najważniejsze terminy i warunki transakcji, sposób finansowania projektu (gotówka czy - bezpieczniejszy dla kupującego, kredyt bankowy) oraz plan zagospodarowania przestrzennego dla przylegających działek, który pozwoli na uniknięcie ew. przykrych niespodzianek w przyszłości. Dodatkowo, powinniśmy otrzymać np. rzut lokalu, poznać cenę za mkw., wiedzieć jaka będzie liczba kondygnacji, technologia i standard wykończenia, liczba lokali w budynku, liczba miejsc parkingowych, dostępność mediów, dostęp do drogi publicznej itd.

Z praktycznego punktu widzenia dobrze byłoby pewnie wybrać dewelopera z lokalnego rynku, co może pozwolić nam na lepszy kontakt w przyszłości, w razie konieczności. Z drugiej strony, alternatywą może być opcja doboru dewelopera, który działa - i owszem - na rynku krajowym lub międzynarodowym, ale jest przedsiębiorcą z dużym doświadczeniem, znanym, szanowanym i słynącym z jakości i dobrej obsługi klienta, w tym posprzedażowej.

Kolejną istotną sprawą jest wybór lokalizacji inwestycji. Dowiedzmy się, czy okolica, w której powstaje nasze mieszkanie jest bezpieczna, rozwojowa, w jakiej odległości znajdują się przystanki lub linia metra, sklepy, szkoły, przychodnie, bank, poczta, przedszkola, szkoły. Czy w pobliżu znajdują się tereny zielone, a może planowana jest budowa fabryki, elektrowni lub ruchliwych ulic?

Zastanówmy się, jaki rozkład mieszkania, metraż i liczba pomieszczeń będą dla nas najkorzystniejsze. Jeśli oczekujemy dużej ilości światła w ciągu dnia, warto wybrać mieszkanie z ekspozycją okien od strony zachodniej i południowej. Jeżeli zależy nam na dużym nasłonecznieniu z rana, wybierzmy ekspozycję okien na stronę wschodnią. Dla wielu kupujących najkorzystniejszym wyborem jest ekspozycja na południowy zachód. Ważne jest również to, czy chcemy mieszkać na parterze czy na piętrze. Zwróćmy uwagę na rodzaj klatki schodowej, windę, podjazd oraz czy jest opcja posiadania ogródka w przypadku wyboru mieszkania na parterze.

Bardzo ważne jest przygotowanie się do zawarcia umowy z deweloperem. W zależności od tego, czy zdecydujemy się na zakup nieruchomości, która jeszcze nie istnieje, czy jest na wczesnym etapie budowy lub już gotowej, w umowie powinny być zawarte szczegółowe zapisy, zrozumiałe dla obu stron transakcji. Najczęściej zawierana jest umowa rezerwacyjna, a następnie deweloperska. Koniecznie trzeba zwrócić uwagę na to, aby w umowie nie znalazły się niedozwolone klauzule, np. o bardzo wysokich kosztach za niedotrzymanie terminów wpłat lub w przypadku odstąpienia od umowy. Warto też zwrócić uwagę na obecność zapisów o ewentualnych opóźnieniach w odbiorze nieruchomości i - przede wszystkim - zrozumieć, na czym polega rękojmia w przypadku wad fizycznych lub wad nieruchomości, ile dokładnie ona trwa, jak zgłosić konkretne wady i jakie obowiązki spoczywają na deweloperze.

Planując zakup mieszkania z rynku wtórnego musimy równie solidnie przygotować się, aby ustrzec się przed niepotrzebnymi błędami.

W pierwszej kolejności zastanówmy się, czy mieszkanie chcemy przeznaczyć na prywatne cele, czy na wynajem (nawet jeżeli wiemy, co chcemy zrobić dzisiaj, warto mieć przemyślaną strategię wyjścia z każdej inwestycji w przyszłości). Przeanalizujmy jaka okolica będzie najbardziej dla nas odpowiednia. Sprawdźmy, czy będzie tam rozwinięta infrastruktura, tereny zielone, punkty usługowe, szkoły, przedszkola. Następnie zdecydujmy jakiego rodzaju nieruchomość kupimy. Na rynku wtórny mamy np. do wyboru mieszkanie w kamienicy, w bloku z wielkiej płyty lub apartamenty kilku/kilkunastoletnie. I tu na wstępie już warto rozważyć koszty wiążące się z utrzymaniem nieruchomości, np. koszty ogrzewania, funduszu remontowego, opłaty czynszowe.

W przypadku kamienicy zaletą jest lokalizacja, przestrzeń wnętrz lub oryginalne, stylowe wykończenia. Jednak warto dowiedzieć się, czy nieruchomość będzie wymagać prac adaptacyjnych, zweryfikować w jakim stanie są części wspólne budynku i sprawdzić jakie materiały zostały użyte w przeszłości - niektóre z nich mogą nie być zbyt ekologiczne bądź wręcz zagrażać naszemu zdrowiu. Istotne jest również sprawdzenie czy kamienica jest pod opieką konserwatora zabytków.

Mieszkania w bloku z wielkiej płyty mają najczęściej doskonałą lokalizację, rozwiniętą infrastrukturę i są rozkładowe. W tym przypadku również trzeba rozważyć wszelkie wady i zalety. Istnieje prawdopodobieństwo, że konieczna będzie wymiana instalacji elektrycznej, hydraulicznej, wymiana okien, podłóg. Jeśli blok jest zaniedbany, to prawdopodobnie czeka nas modernizacja, wymiana wind, elewacji. Również liczba miejsc parkingowych w niektórych lokalizacjach może być niewystarczająca.

W przypadku mieszkań nowszych możemy spodziewać się, że ich stan jest dobry, są wolne od niebezpiecznych wad, które z reguły występują w starszych lokalach. Jednak i w tym przypadku należy rozważyć najważniejsze parametry, czyli lokalizację, rozkład, metraż, technologię wykorzystaną do budowy itp.

Gdy uda nam się już dokonać wyboru wymarzonego mieszkania z rynku wtórnego, będzie w związku z tym konieczność zawarcia umowy. Są różne rodzaje umów, w zależności od potrzeb i ustaleń obu stron - sprzedającego i kupującego, na danym etapie (np. umowa rezerwacji, przedwstępna umowa sprzedaży, warunkowa umowa sprzedaży, umowa sprzedaży), jednak bezwzględnie należy pamiętać, że wszystkie zapisy powinny być dokładnie sporządzone i sprawdzone. W umowie m. in. powinny być zawarte informacje dotyczące tego, co jest jej przedmiotem, jaki jest stan prawny nieruchomości, jaka będzie forma zapłaty oraz na jakich warunkach, a także w jakim terminie lokal zostanie wydany nowemu właścicielowi.

Bez względu na to, czy zdecydujemy się na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego czy wtórnego zawsze sprawdzajmy stan prawny nieruchomości, rodzaj technologii wykorzystywanej do budowy, stan instalacji, weryfikujmy zapisy w umowie oraz wiele innych kluczowych dla naszej transakcji kwestii.

W związku z liczbą koniecznych do przedsięwzięcia kroków warto rozważyć zatrudnienie profesjonalnego biura nieruchomości, które dzięki odpowiednim narzędziom i doświadczeniu wesprze nas w tym - bądź co bądź - jednym z najważniejszych i najkosztowniejszych w życiu wydarzeń.