Budowa nieruchomości składa się z kilku etapów zaprojektowanych w czasie. Pierwszym z nich jest doprowadzenie do stanu zero, czyli do poziomu parteru (roboty ziemne, fundamenty, ściany fundamentowe, piwniczne, strop nad piwnicą, przygotowanie pod instalacje), który może stanowić ok. 10% całkowitego kosztu budowy.

Kolejnym etapem jest stan surowy otwarty, który oznacza, że wykonane są podstawowe elementy budynku, bez montażu okien, drzwi oraz instalacji. Kominy wentylacyjne i dymowe są już kompletne. Wymurowane są zewnętrzne i wewnętrzne ściany nośne. Wykonane zostało ocieplenie stropodachu. Stropy są ułożone i zalane, wykonane są też balkony oraz schody żelbetowe, jeśli projekt obejmuje dom piętrowy. Jeżeli dom ma posiadać podpiwniczenie i piętro, należy wykonać trzy odrębne stropy. Na tym etapie następuje również budowa dachu, montaż orynnowania, postawienie ścian działowych i przygotowanie otworów pod montaż stolarki okiennej i drzwiowej.

Warto zwrócić uwagę na koszty poniesione podczas tego etapu budowy. Aby doprowadzić do stanu surowego otwartego należy liczyć się z łącznym wydatkiem około 35% środków przeznaczonych na inwestycję. Koszty będą uzależnione od ceny robocizny, materiałów budowlanych, rodzaju projektu architektonicznego, rodzajów wykorzystywanych materiałów oraz czy zlecimy wykonanie prac generalnemu wykonawcy, czy osobiście zajmiemy się tematem i poszukamy firmę budowlaną, której zlecimy prace.

Następny etap to stan surowy zamknięty, który - chociaż nie jest konkretnie zdefiniowany w prawie budowlanym - jest powszechnie rozumiany jako poprzedzający etap stanu deweloperskiego. Ma on na celu zabezpieczyć budynek przed działaniem niekorzystnych warunków atmosferycznych, zwłaszcza zimą. Główne prace polegają na montażu stolarki okiennej, drzwi balkonowych, drzwi zewnętrznych, bramy garażowej. Brakuje elewacji i wykończenia, w tym instalacji, wewnątrz budynku widzimy tzw. goły beton. Koszt budowy 1 mkw. domu do stanu surowego zamkniętego, który może stanowić nawet połowę kosztów całkowitych budowy domu, wynosi obecnie ponad 2600 zł netto, podczas gdy w 2020 roku było to ok. 2200 zł netto (wzrost o ok. 20%).

Na tym etapie wysokość poniesionych kosztów to ok. 50% przeznaczonych środków na inwestycję. Będzie to zależeć od wielu czynników, takich jak koszt materiałów (okna, drzwi, rolety, brama garażowa), robocizny i wykorzystywanych rozwiązań. Warto pamiętać, aby przywiązywać dużą wagę do jakości materiałów, które mają służyć przez wiele następnych lat, a także do jakości wykonania prac.